Park Lane: Офис сграда на бъдещето

Албена Петрова, технически директор на Park Lane Developments: Инвестицията в „умни“  системи се връща много бързо

Park Lane Office Center е една от най-новите и модерни сгради в София, завършена през юни 2021 г. Тя е проектирана и построена с поглед към бъдещето, с изискване за въвеждане за „умни“ системи и технологии от най-висок клас, които да гарантират комфорта на наемателите, собствениците и операторите за десетилетия напред. Сред доказателствата, че тази мисия е изпълнена, са множеството получени награди и не на последно място - продажбата на цялата сграда на софтуерния гигант SAP само месеци след нейното завършване.

За проекта, реализацията, отличията и резултатите разговаряме с трима експерти , пряко ангажирани с внедряването на иновативни системи в сградата. Това са Албена Петрова, Технически директор на Park Lane Developments, Георги Гогов, Мениджър Ключови Клиенти в New System и Иван Иванов, Технически ръководител в компанията Electricity.

Бихте ли разказали повече за проекта Офис център Park Lane от позицията Ви на инвеститор в сградата? Каква е историята и мисията на сградата?

А.П. Park Lane Office Center е пилотният проект за новосъздадената към онзи момент компания Park Lane Developments, част от AG Capital, чийто фокус е  инвестиране в  изграждане на  логистични и офисни площи от последно поколение. Започвайки проекта Park Lane, искахме да покажем нашите разбирания за качествена офис среда и така да поставим  нови, по-високи стандарти.

Какви бяха главните цели, поставени при планирането на сградата? А какви бяха основните предизвикателства пред постигането на тези цели?

А. П. Искахме да изградим една уникална офис сграда, която да се отличава не само с висок клас довършителни дейности и отличен интериор, но и с иновативни  сградни инсталации и „умни“ системи, тъй като те гарантират комфорта на ползвателите. Затова държахме да има система за сграден мениджмънт от ново  поколение, с която не само да можем да визуализираме отделните параметри на сградата, но и да ги управляваме.

Едно от най-големите предизвикателства, които срещнахме, е да изберем такава система, която позволява чрез една мениджмънт станция да следим и управляваме различни компоненти в сградата. 

Какви иновативни решения и технологии на Siemens са вложени в Park Lane Office Center, за да изпълняват функциите си максимално успешно и да издържат на теста на бъдещето?

Г.Г. Системата за автоматизация и контрол на обект Park Lane e изпълнена от New System с решенията на Siemens – хардуер PXC контролери и TXM входно-изходни модули и специализирания софтуер за визуализация Desigo CC. BMS системата включва интеграция на климатични камери, VAV боксове, VRV система, измервателни устройства за ток и вода, мониторинг на предпазители, на трансформатори, управление на смукателна вентилация, управление на гаражна вентилация, мониторинг на системи като дренажни помпи, помпи за битови нужди, мониторинг на температура и влажност в складови помещения, мониторинг на температура и сензори за наличие на теч в сървърни помещения, мониторинг на асансьори.   

И. И.: Фирмата, която представлявам, Electricity, изпълни на база на технологиите на Siemens две системи – за контрол на достъп и пожароизвестителната система Cerberus. Всичките системи в сградата са интегрирани в една платформа и по този начин могат да бъдат обединени в мениджмънта на сградата. 

Park Lane Office Center е оборудвана с интегрирана система за сграден мениджмънт (BMS) Desigo CC от най-ново поколение, която е свързана с ОВК системите, пожарната безопасност и контрола на достъпа. Какви ползи и предимства носи тази система за сградата?

А. П. BMS системата Desigo CC дава възможност да се адаптират нуждите и особеностите на всяка една сграда и да се постигне интеграция на всички системи. Тя позволява да се интегрират и следят системи на различни доставчици, което за нас бе едно от основните предимства. Безспорно  преимущество е, че постигнахме интеграция и хармония в системите за безопасност и сигурност, контрол за достъп, сигнално и видеонаблюдение и всички те работят в  плавен и гладък режим.

Благодарение на изградената система  имаме лесен и непрекъснат контрол върху редица параметри от сградните системи. Можем да следим и управляваме климата във всяко едно помещение . Можем да контролираме  температура, вентилация, осветление. В някои помещения има изисквания за влажност и в тях сме инсталирали датчици за влага, свързани с BMS-а. В сутеренните етажи, които са паркинг, следим нивото на въглероден окис. Така че с тази система  постигаме една безопасна и здравословна среда при непрекъснат и детайлен мониторинг.

Интерфейсът е много лесен за работа и достъпен дистанционно 24 часа, което позволява на опериращите компании и доставчици на различни услуги непрекъснато да наблюдават параметрите. Това води до понижаване на техните разходи, по-бърза реакция и повишава комфорта и удовлетвореността на наемателите.

Park Lane Office Center кандидатства за LEED Platinum сертификат за „Зелена“ сграда. Какви са изискванията за сертификация и как се изпълняват, на фона на пандемията, особено по отношение на здравословната среда?

Leed сертифицирането бе заложено още в началото, тъй като много от големите наематели настаняват своите служители само в сертифицирани сгради. Затова и ние се стремяхме към Leed Gold сертификат. В процеса на сертифициране се оказа, че отговаряме на изискванията за Leed Platinum.  Това още веднъж доказа високите стандарти, които сме заложили при проектирането и изграждането на сградата.

По какъв начин този сертификат помага за инвестиционната стойност на сградата?

Наличието на LEED сертификат повишава стойността на инвестицията в една сграда и помага за привличането на наематели или продажбата й на международна компания.. Причината е в наличието на умни системи. Те позволяват да се наблюдават разходите в резултат от консумираната енергия и да се извършва  т.н. енергиен мениджмънт. В сегашната обстановка на непрекъснато повишаващи се цени на енергията това е от голямо значение, тъй като може да се прецени и раздели консумираната енергия по отделните потребители - отопление, вентилация, други . По този начин самата консумация става предсказуема и прогнозируема. А това позволява задаването на оптимални параметри за работата на сградата. 

Park Lane Office Center вече е носител на няколко престижни награди. Разкажете повече за тях, кои характеристики на сградата допринесоха за отличията.

Да, спечелихме много награди, с които се гордеем. Участвахме в International Property Awards в Лондон. Там спечелихме най-високото отличие 5 звезди. Радваме се, че завоювахме голямата награда на 11-тото издание на International Investment Awards в категория Office Developments

На юбилейното 20-то издание на конкурса Сграда на годината спечелихме Първа награда в частта “Зелена архитектура и иновации” и Специална награда за офисни и корпоративни сгради. Извоювахме и първа награда за креативно офис пространство на B2B Media.

Явно наистина сме задали високи стандарти, защото нашият пръв и най-голям наемател Allianz се премести в сградата и това беше най-голямата офис сделка в частта наеми за 2020 г. Миналата година приключи и сделката по продажбата със SAP. Това пък беше най-голямата инвестиционна сделка в България през последните три години, с което много се гордеем.

Като говорим за сделката със  SAP, според Вас  кои предимства и характеристики на сградата провокираха такъв интерес?

SAP са световен лидер в софтуерния бизнес и като такива имат много високи изисквания за самата сграда, за изпълнените системи и инсталации. Техен екип от специалисти проучи сградата като системи и поведение, като имаха възможност да видят как работят всички системи. BMS системата облекчава работата на фасилити компанията, което е положително и от гледна точка на собствениците. Много се радваме, че наистина отговорихме на техните искания и желания.

Какво търсят в една сграда потенциалните купувачи на пазара в момента, какви изисквания имат към сградите? BMS системата попада ли между тях?

Днешните наематели и купувачи, освен стандартните изисквания за локация и за бърз и лесен достъп, искат тя да бъде и гъвкава. Това означава да разполага с гъвкави системи и инсталации и най-вече да има  добър BMS, с който да може да се реагира на новите и бъдещи нужди на наемателите и купувачите. За тях е от значение дали ще могат да управляват изградените системи, да наблюдават и прогнозират  разходите, за да знаят как да реагират. Изискват сградата да има висока енергийна ефективност не само защото си плащат сметките, а и за да могат по-умно да управляват и прогнозират процесите.

Като инвеститор в едни от най-модерните бизнес центрове в София в последните години, какво ще посъветвате инвеститорите в сгради при планиране на бъдещи проекти? Какви технологични решения според Вас са задължителни, за да се гарантира дългосрочна доходност и възвращаемост на инвестицията в сградата?

Започвайки един проект, един инвеститор трябва да си даде сметка, че живеем в  динамично  време по отношение на развитието на технологиите. Всички имаме смарт телефони и часовници, оборудвани с най-нови функции. Тези изисквания пренасяме и към своите домове и сградите, които изграждаме. Искаме те да са все по-умни и практични, най-вече визирам системата за сграден мениджмънт, системата за автоматика, които трябва да се развиват.  Инвеститорите трябва да погледнат една крачка напред в бъдещето - какви биха били изискванията на бъдещите наематели. В частност трябва да  се обърне специално внимание на технологиите, тъй като те улесняват ползването на една сграда. 

Трябва да се изградят модерни системи, по-умни, по-практични. Тази първоначална инвестиция се връща много бързо, а инвестирането в тези системи гарантира комфорта и удовлетвореността на наемателите и ползвателите на сградите в дългосрочен план.